沐阳 发表于 2014-9-12 19:15:28

贵阳写字楼市场发展好 靠服务取得增值

据合富辉煌数据统计显示,今年1至7月份贵阳写字楼总成交面积51.61万平方米,同比去年成交41.52万平方米上涨24.3%,投资形势良好。

相对于上半年贵阳住宅市场呈现出量跌价涨的发展趋势而言,贵阳写字楼市场要稳健不少。据合富辉煌数据统计显示,今年1至7月份贵阳写字楼总成交面积51.61万平方米,同比去年成交41.52万平方米上涨24.3%,投资形势良好。随着众多形态的写字楼蓬勃发展起来,业内坦言服务已成为增值的关键。

1.写字楼成交量价齐稳

据合富辉煌数据统计显示,今年1至7月份贵阳写字楼成交稳中有升。1月份写字楼成交面积4.86万平方米,2月份7.54万平方米,3月份7.12万平方米,4月份猛涨至14.11万平方米,5月份回落至5.52万平方米,6月份9.05万平方米,7月份3.41万平方米,总成交面积51.61万平方米。

在价格上,1月份写字楼成交均价7246元/平方米,2月份成交均价8798元/平方米,3月份成交均价7705元/平方米,4月份成交均价9202元/平方米,5月份成交均价7397元/平方米,6月份成交均价9125元/平方米,7月份成交均价8549元/平方米,1至7月份贵阳写字楼成交均价为8289元/平方米。

据业内人士介绍,在花果园(资料 论坛 图库)、贵阳国际金融中心(资料 论坛 图库)、德福中心(资料 论坛 图库) 、金利大厦(资料 论坛 图库) 等写字楼项目推货力度增大的情况下,市场的成交量也跟着有所上涨。而在价格的涨跌上,和市场的大环境有密不可分的联系,现在的写字楼市场还处于一个相对稳定的时期。

2.写字楼服务形态从粗放型向精细化转变

“现在,在写字楼的硬件建造同质化和建筑空间需求的多样性的现状下,写字楼的商务服务平台的差异化竞争,更多体现在服务的形式上。”贵阳国际金融中心一位资深置业顾问说到,当下的贵阳写字楼市场,产品面积从几十平米到上千平米不等,价格则从5000元到11000元都有。为刺激销售,散售、整层、半层都有。贵阳国际金融中心、花果园、德福中心等,都是极具特色的写字楼项目。在过去,写字楼凭的是硬件的“高大全”:以高度抢占市场眼球,或者以商圈周边的大配套来实现产品的外围价值。

而现在随着市场发展,写字楼服务的形态多种多样,以贵阳国际金融中心为例,创新推出“定制式”销售模式,这就让客户与外观和室内设计千篇一律的传统写字楼挥手告别。此外,商业物业管理顾问公司是中天城投集团物业管理有限公司,在贵州物业的发展史上,中天城投物业公司创造了无数个第一,用多年的管理经验对写字楼进行精细化管理,更能迎合客户的物业服务需求。

3.物业服务从传统服务拓展至配套服务

如今写字楼的物业服务,也已不再停留在清洁、安保、接待等常规服务上。据了解,根据现在企业运营和写字楼入驻企业需求的变化,更多的写字楼服务从传统服务延伸到金融、物业后期的利润回报、办公环境等。

比如贵阳国际金融中心,购买“定制式”物业的客户还将享受政府与开发企业提供的特有优惠政策。如企业营业税和所得税前三年全额奖励,后两年50%奖励。入驻企业员工的个人所得税连续五年予以全额奖励。入驻企业员工根据办公面积同比例配售3550元/㎡住宅。

而富力中心,以其“写字楼领航者”的角色定位,所宣传的低密全生态办公。4.1米的挑高空间,“无柱式”的结构设计,让办公空间显得不再拥挤。10.2万平方米充裕停车面积,候梯时间不超过30s,全数字化智能管理体系。更精心设置架空地台,安装所有供电、通讯布线,用螺丝刀拧开即可进行维修,方便又安全。写字楼外部墙体全部采用LOW -E中空玻璃,既有浓重的商务感,同时还具有防辐射、防噪音的优点。据悉,富力中心还将引进全新的空气对流系统,在不打开空调或暖气的情况下,也可保证室内气温达到正常标准,保持空气清新。

4.服务对象不再仅仅是高端写字楼

在过去,“管家式的前台接待,安保局式的门禁”一般都只出现在高端写字楼的商务服务中。而如今,只要是写字楼,无论是商圈中心的微型写字楼还是工业园区的写字楼,均在服务配套上,呈现出与甲级写字楼相媲美的服务质量。

在贵阳富力中心(资料 论坛 图库),一位置业顾问告诉记者,写字楼的电梯、空调、幕墙等公共设施的维护,会随着时间的推移而增加,因此,一般而言超高楼层的写字楼对开发企业的品牌、物管维护以及产品的建筑用材都有很高的要求。如今,众多中小型写字楼为了保证物业的增值保值,也已经对物管和服务有了足够重视。

“投资是一种长远资本增值的行为,最重要考虑的是商品的品质、项目地段。”该置业顾问介绍道,在他看来,一个优秀的商务服务平台应该具备以下3种基本内容:政府辅助平台、开发商销售平台、管理商服务平台。根据目前写字楼市场的租金数据可以看出,好的商务服务平台在写字楼后期的物业保值增值过程中起了重要作用,也就是说,“市场比的还是商品的品质、地段,以及管理服务商的服务和附加值这些软硬件。不能只比较管理费,因为费用的高低与设备、总面积分摊有关。”

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