房价累计降幅14% 价格触底撬动市场需求

沐阳

面对楼市冷清购房者观望情绪明显，商住楼盘率先降低身价抢占客源，出现逆市热销的行情。业内专家分析，主要缘于商住房无限购的政策制约，同时定价在市场低迷的背景下相对较低，且位置相对较好具有投资价值。

近期，包括大兴保利春天派、合生世界村创业公寓、旭辉E天地在内的多个商住楼盘均出现热销，在原来一片惨淡的市场中抢走了那些有点“小钱儿”的屌丝级投资客。他们手里有点闲钱，在京无购房资格，却还想进行房地产投资，商住房的低价入市或打折促销策略正符合这部分投资客的需求。

入门级投资客悄然“下注”

在北京楼市低迷的上半年，新房二手房交易量大幅下跌，商住房成交量未能幸免，环比、同比分别下跌35%和41%，但由于商住房率先领降，吸引了部分入门级投资客出手，使上半年商住房交易量远远小于新房及二手房的跌幅。

“上半年北京商住房市场虽然比不了去年，但比普通住宅和二手房市场还是要好一些。”旭辉E天地负责人对记者表示。

记者从北京市住建委官网公布的交易数据可以看到，上半年入市的几个商住项目均达到了逆市热销的标准。

房山旭辉E天地项目900多套房源半年来去化50%左右;大兴保利春天派5月份批准预售680多套，6月21日开盘当日两小时便突破两亿佳绩;朝阳常楹公元自由派自2月中旬以来成交456套，去化率接近50%;泰禾·1号街区自6月26日取得预售证以来逆市热销461套。

在中关村工作的李先生近日萌生了“下注”的念头，“去年我的一个朋友买了个商住性质的房子，今年市场不太好，他索性就卖出去，换了个特价二手房。我看这个项目首付才五万，手里这点儿小钱正好派上用处，也试试。”刚刚在上周末签约大兴某商住项目的李先生笑侃道。

对于像李先生这样非专业的投资客，只有一点儿小钱还属于“屌丝级”，抱着试水的心态，选择这样的房子。“这个附带精装修，省时省力，方便出租，最重要是门槛不高。即便出现比较大的动荡和意外，我就算自住也合适了，亏损也相对较少。”李先生说。

低总价小户型撬动市场

上半年虽然各种数据都显示卖得不好，但全国300个城市各类用地楼面均价不但没有下降，反而上涨了两成，所以在业内人士郭女士看来，今年下半年对于投资者而言是最佳的窗口期，预计9月份将呈现一轮小高潮，12月份将明显回暖。“其实我们做这个行业，也不一定就都买在低点，买的时候也是咬牙买，甚至借钱买，事实证明经过一两年都有回报了，所以现在还是要出手。”

高策机构董事长陶红兵认为，商住房比一般纯住宅价格要低，另外不限购是其很重要的优势。而什么样的商住项目卖得好不能从区域来看，应该从单盘来看，看其与住宅相比的竞争力有多大。事实上，这些销售较好的商住项目还有一个共同特点则是户型设计偏小。最小户型仅有30多平方米，从总价上控制在了100万元以内，是吸引很多刚需以及个体投资需求的客户的原因。
从伟业我爱我家市场研究院的数据亦可看出这一趋势，上半年90平方米以下的商住房成交占到了商住市场成交量的82%，其中，50平方米以下的小户型成交2883套，占上半年成交的35.53%，50~90平方米的户型成交3806套，占上半年成交的46.90%。微、小

户型成为市场上半年成交的主力。
降幅最大吸引购房人抄底

数据显示，今年以来，商住楼盘价格大幅下降，年内累计降价幅度已达14%，幅度远高于二手房，这恐怕是吸引购房人抄底的直接原因。在7月成交前10的楼盘中，记者发现，东亚上北中心与北京像素北区两个商住楼盘成交进入火热的状态，而这两个项目正是年内商住类产品价格下降最大的，成交均价年内累计下降达到两成。旭辉E天地6月售价较5月每平方米下调了1000元;泰禾·1号街区成交价格较4月也下降了千元左右。

“事实上，在‘限购令’长期持续的背景下，商住项目一直凭借不在限购范围内的‘先天优势’被称为‘规避调控’的利器。”一位商住项目开发商表示，商住项目销售火爆是许多限购城市楼市的重要特点之一。

随着近日各地调控的政策接连放松，购买资格或将放松的利好，也将令原本打算购买商住项目的人群产生观望情绪。业内人士分析，商住项目通常被称为地产行业的解码器，在大势不景气时，经常会抢先采取价格杠杆手段促进销售，预测本轮楼市的走向，密切关注商住项目的表现或许是一条捷径。
可关注商铺、写字楼等产品

据悉，北京市商住市场这两年来很稳定。据亚豪机构提供的数据显示，2011年全年北京市商住盘成交了18472套，而2012年在“住宅限购”等影响下迅速攀升至26888套，2013年也稳定在26300套以上，但由于大部分成交的商住项目位置越来越远，成交均价则维持在21000元-22000元/平方米之间。

“不限购、总价低，商住房在北京严厉的限购政策下有了特定的稳定客群，今年自住房的入市也不会形成太多影响。”亚豪研究机构总监郭毅表示，一段时期内，绿地、旭辉会推出较多商住产品，但不会对市场造成冲击。

但郭毅也提醒，商住项目的全面增值需要较长的时间，目前客户以自住兼投资为主，如纯投资性需求的客户，可以更多关注商铺、写字楼等产品。